象州锦绣世家，烂尾、盘活、又停工？背后折射出的或是县域小房企的挣扎百态。

象州伟弘锦绣世家又停工了，年8月至今没再复工。

说实话，听到这个消息还是蛮惊讶的。

年6月初，我们在象州县做竞品市场摸排的时候，去过锦绣世家的售楼部。楼盘依然在对外销售，但除了我们和两三个置业顾问，大厅里没有其他的购房者，整个售楼部显得有些空旷寥落。

如果没有我们，售楼部的置业顾问整个下午大概率都会在打盹、玩手机中度过，然后卡点下班。

对于项目曾烂尾停工一事，置业顾问也是很坦诚，没有刻意隐瞒。当然，象州县城就那么点地方，没什么事可以瞒得住。

项目盘活后，资金都要进入监管账户。当时整个项目都在如火如荼地建设，透过售楼部的窗户，可以看到正在施工的机械和工人队伍。

住朋网的信息显示，锦绣世家占地80亩，规划建设户，容积率4.46，项目位于花山大道与教育三路的交汇处，挨着高速路口，到柳州仅半个多小时的车程。

锦绣世家的定位是高端欧式住宅，开盘的时间是在年，开盘价格不得而知。

我们去年竞品摸排的时候，置业顾问给报的价格在元/㎡左右。在外地人看来，一平那是白菜价了，但在象州价格已经很高了。

年国庆有业主购买了一套总价32万的房子，但办理完按揭后发现，项目就停工了。在县住建局的督促下，项目多次复工又停工，该业主购买的原定年12月31日前交付的房子，至今没有交付。

这背后折射出的是县域小房企的生存困境。

首先是资金困境。

锦绣世家-年拿地开发的时间，仍处于楼市调控的周期内，尽管那时还没有融资三道红线约束开发商，开发商仍可以加杠杆融资。问题在于去化疲软，资金没法回笼。

年底开始，楼市松绑，房价往上蹿。行情大涨的时候项目却停工，只能说是周期拉得过长，没资金，仅靠杠杆支撑，想空手套白狼终究是撑不住的。

年楼市再次调控，到最后融资三道红线出台，县域小房企是头戴紧箍咒，脚绑铁链子，想跳舞也是没辙了。

所以锦绣世家盘活后再停工，也在情理之中。除非卖身现金流充裕的大房企，否则最后还是会烂尾。

县域小房企面临的第二个困境是市场定位问题。

这几年城镇化使得更多农民进了城，催生和释放了大量的需求。头部房企扎堆布局县域，让很多小房企眼馋的同时，盲目乐观地认为县域楼市春天来了。他们凭借在当地的人脉资源，拿地进场，也想要分一杯羹。

但在目标群体定位上没把握精准，最终导致去化疲软。

年象州户籍人口37万，县城常住人口12.23万，GDP仅80.34亿元。无论是人口还是经济体量，注定了其购房能力不会太强。

前几年象州大力推广种植沙糖桔，最初的批发价最高都能去到4.5元/斤。这让种植户大赚了一笔。这批种植户有钱了，拿着钞票进城买房。

他们买房的诉求很简单：房子一定要够大，价格一定要便宜。他们是不太在乎小区的地段、绿化、乃至房间的设计和格局的。

在这点上，当地房企裕达拿捏得十分精准。裕达在当地，可以说处于绝对的支配地位。他们的销售，甚至不用第三方渠道公司，也不用下乡拓客。光业主群就有几千人，这几千个业主就是他们最好的“置业顾问”。

反观锦绣世家，走的却是“高端”路线。楼盘怎么样不作评论。既然走“高端舒适”路线，那它的目标客户就不是乡镇进城的人群，而是购买力更强的改善型需求群体。这类目标客户，无外乎政府职员、国企事业单位、医院、学校教职工等。

但因为象州距离柳州太近，这类群体更多的还是选择去往柳州置业。如此一来，本地的需求必然被压缩。

再者，在象州市场，瞄准“高端”人群的可不止锦绣世家，比如某碧在象州就有项目，他们也想分一杯羹。

但事实证明，打着精装修的某碧也没分到羹，最后不得不精改毛。可某碧是全国性的大房企，哪怕象州市场沦陷，也不影响它的现金流。

相比之下，锦绣世家就惨烈了。

由于后来沙糖桔的大面积种植，导致产量过剩，其批发价格已呈现断崖式下降。

尽管对种植户来说，只要批发价不低于8毛钱，还是有的赚，只是赚多赚少的问题。但赚得少，想进城买房也就难了。相应的，县城楼市的需求也会放缓。毕竟前期已经释放了大批需求。

如今县城楼市“限高”，盖7层跟盖30层获得的利润是不一样的，可以说开发商的利润已经被大大压缩。县域小房企的生存环境就更加恶劣。

如果锦绣世家再次“烂尾”，那么卖身现金流更强的头部房企或者融资成本更低的国字号房企，或许才是再次盘活的最优解。